21世纪经济报道记者 唐婧
事关购房人的切身利益，房地产信贷再出新政。
8月28日，央行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），作为商品住房销售制度改革的配套制度。
《意见》共七章36条，围绕房地产开发、建设、销售、运营全生命周期，明确商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等细分领域的贷款品种，构建全面覆盖、有序衔接的房地产信贷产品体系。
中国人民银行有关部门负责人在答记者问时表示，《意见》重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化，将与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体领域的管理办法，共同构成新模式下房地产信贷的制度体系。
要点概览：
延后个人住房贷款发放时点，确保“能拿房、再还贷”
建立开发贷款主办银行制度，项目资金封闭管理
个人住房贷款最长期限从30年延长至40年
存量房贷借款人可协商展期，利率可动态调整
此次《意见》颇受公众关注的一点，是对个人住房贷款发放时点的重大调整。根据《意见》要求，所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。
此前，个人住房贷款一般在项目主体结构封顶后即可发放。但近年来，房屋建筑标准提高、施工流程拉长，项目主体结构封顶后仍有大量装修、绿化等工程量，“封顶放款”要求已偏早。一旦项目逾期交付，购房人往往面临“没拿房、先还贷”的困境。
业内专家告诉记者，这一调整旨在防范住房逾期交付引发金融风险，通过延后贷款发放时点，更好维护购房人合法权益。还有市场人士对记者分析，部分业主曾遭遇“房子无法交付，但房贷仍需偿还”的困境，新政落地后贷款发放时点将与房屋实际交付节点紧密挂钩，为购房人权益添加一道坚实保障。
此外，《意见》还明确，个人住房贷款应通过受托支付方式发放：现房销售的项目，贷款资金直接划转至项目公司在主办银行开立的资金账户；预售项目，则划转至预售资金监管账户。这一安排与开发贷款主办银行制度形成闭环，确保资金专款专用。
开发贷引入主办银行制，一个项目只对一家银行《意见》在房地产开发贷款领域引入了一项重要制度安排：主办银行制。根据《意见》，单个房地产项目对应一家银行作为主办银行（单家贷款行或银团牵头行），对项目资金进行封闭管理。
项目存续期间，房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金，均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。主办银行和资金账户在开发贷款结清前原则上不得变更。
此前，开发商可在多家银行同时贷款，资金流向不透明，容易出现挪用预售资金等问题。主办银行制度的核心在于“封闭管理、专款专用”，银行能够全程跟踪项目资金进出，确保贷款真正用于项目建设。项目公司对外负债、投资等影响金融债务安全的重大事项，也需事先告知主办银行。
在贷款期限上，开发贷款首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。这一设计与此前“封顶后即可还贷”的惯例明显不同，意在配合现房销售制度改革，让开发贷周期与项目建设、销售周期更匹配。具体而言，预售项目贷款期限原则上不超过3年、最长5年；现房销售项目原则上不超过5年、最长7年；商业地产开发贷款期限原则上不超过7年。
业内专家对记者解释，原本开发商拿到预售许可证就可以卖房，房企拿到销售款后就可以还此前的开发贷款。现在受到“现房销售制”、预售资金监管更严格等政策的影响，开发贷周期适当延长，也是为了配合相关制度的改革，更好地实现个人住房贷款与开发贷款的衔接。
个人房贷最长可贷40年，月供压力有望减轻《意见》将个人住房贷款期限由此前的最长30年，延长至最长40年。根据《意见》，个人住房贷款期限最长不超过40年，金额不得超过拟购买住房的评估价值。
“这是为了适应经济社会发展需要。”业内专家表示，《意见》将个人住房贷款期限从最长30年延长到40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定，这也合理提升了购房人的贷款能力。
对购房人而言，贷款期限拉长最直接的影响是月供降低。以贷款100万元、等额本息还款、利率3%测算，30年期月供约4216元，40年期降至约3576元，每月可少还约640元。这对于月收入不高的年轻购房群体而言，有助于合理提升贷款能力。
不过，贷款期限拉长也意味着总利息支出相应增加。仍以上述条件测算，30年期总利息约51.8万元，40年期则升至约71.7万元，多出近20万元。购房人需要在“月供压力减轻”与“总利息成本增加”之间做出权衡，根据自身收入预期和财务规划合理选择期限。
与此同时，金融监管总局、中国人民银行联合发布的《个人住房贷款管理办法（试行）》将收入偿债比例上限从55%提高至60%，即银行允许借款人每月用于还债的收入占比进一步提升。在月供降低和偿债比例上限提高的双重作用下，购房者的可贷额度将得到更大幅度的提升，进一步释放了合理住房消费需求。
需要指出的是，贷款期限延长并不意味着强制拉长还款周期，购房人仍可选择提前还款。同时《意见》明确，贷款金额不得超过拟购买住房的评估价值，并要求银行重点评估借款人还款能力、加强收入真实性核查。
存量房贷可协商展期，利率可动态调整针对部分购房人关心的存量房贷问题，《意见》也作出安排。对于存量个人住房贷款借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，《意见》明确，商业银行可按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。
此外，对于已发放的浮动利率个人住房贷款，当贷款利率水平与全国新发放个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行协商变更合同利率，或申请新发放浮动利率贷款置换存量贷款，方式由借款人自主选择。不过，新发放利率不得低于置换时所在城市的利率加点下限，贷款金额不得高于原剩余本金。
《意见》还专设“房地产金融宏观审慎管理”章节，明确购房贷款最低首付比例、利率、房地产贷款集中度等房地产金融宏观审慎管理工具，由中国人民银行会同相关部门根据市场形势、金融风险状况等，建立房地产金融逆周期调节机制，促进房地产市场平稳运行。
例如，中国人民银行会同金融监管总局确定全国个人住房贷款、商业用房购房贷款最低首付比例政策，并对银行业金融机构实施房地产贷款集中度管理。
个人住房贷款利率政策由央行另行规定。央行还将会同相关部门根据市场形势、金融机构风险情况等，建立房地产金融逆周期调节机制，开展宏观审慎监测评估。
根据《意见》第三十六条，本意见自印发之日起施行，施行之日前已签订房地产贷款合同的，继续按照合同约定执行。据了解，这一“新老划断”安排意在平稳过渡，避免对存量合同产生冲击。
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